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2025년 12월, 내 집 마련의 꿈을 꾸고 계신가요? 하지만 최근 잇따라 발표된 부동산 대책으로 인해 자금 계획 세우기가 만만치 않습니다. 특히 서울과 경기 일부 지역이 규제지역으로 묶이면서 셈법이 복잡해졌는데요.
오늘은 달라진 규제를 반영하여 나의 주택담보대출 한도가 어떻게 계산되는지, 그리고 소득 수준에 따라 어떤 전략을 세워야 하는지 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.
1. 한도 계산의 기초: LTV, DTI, 그리고 스트레스 DSR
은행 상담을 받기 전, 기본 용어 3가지는 반드시 알고 가야 합니다. 이 세 가지 비율이 나의 주택담보대출 한도를 결정짓는 핵심이기 때문입니다.
- LTV (담보인정비율): 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예를 들어 시세 5억 원 아파트의 LTV가 60%라면, 최대 3억 원까지 빌릴 수 있습니다.
- DTI (총부채상환비율): 내 연 소득에서 주택 담보 대출 원리금이 차지하는 비율입니다. 소득이 높을수록 한도가 늘어나지만, 신용대출 등 다른 부채는 반영되지 않는 맹점이 있습니다.
- DSR (총부채원리금상환비율): 가장 강력한 규제입니다. 주택 대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 내가 가진 ‘모든 빚’의 원리금을 따집니다.
- 스트레스 DSR 3단계: 특히 올해 7월부터는 실제 금리에 1.5%P를 더한 ‘가상 금리’를 적용하여 한도를 계산합니다 (예: 금리 4% → 5.5%로 계산). 이로 인해 대출 한도가 예전보다 줄어들 수밖에 없습니다.
2. 서울·경기 규제지역, LTV 40%의 진실
지난 10월, 정부는 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정했습니다.
이 지역들은 이제 주택담보대출 한도 산정 시 LTV가 40%로 대폭 축소됩니다. 지난달 발표된 규제로 인해 비규제지역(70%)과 큰 차이가 발생하게 된 것이죠. 또한, 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 매입 후 2년 실거주 의무가 생겨, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 불가능해졌습니다.
- 참고: 수도권 내 아파트 매수 시 대출 총액은 최대 6억 원까지만 가능합니다.
3. “포기하지 마세요” 생애 최초 구매자의 특권
규제지역에 살고 싶지만 LTV 40%로는 자금이 부족하신가요? 만약 가구 구성원 모두가 과거에 집을 소유한 적이 없는 ‘생애 최초’ 구매자라면 이야기가 달라집니다.
생애 최초 구매자는 규제지역이라도 LTV를 70%까지 적용받을 수 있습니다. 즉, 남들보다 훨씬 여유롭게 자금을 융통할 수 있는 것입니다.
- 최대 한도: 규제지역 내 생애 최초 대출은 2억 4,000만 원 ~ 6억 원 수준까지 가능합니다.
- 조건: 15억 원 이하 주택 구매 시 최대 6억 원까지 대출이 나옵니다 (단, DSR 40% 충족 시).
4. 연봉 7천만 원 기준, 나에게 유리한 상품은?
나의 소득 구간에 따라 선택해야 할 대출 상품이 다릅니다.
부부합산 연 소득 7,000만 원 이하
금리 혜택이 강력한 정책 모기지를 1순위로 고려하세요.
- 디딤돌 대출: 5억 원 이하 주택 구매 시, 최대 2억 4,000만 원까지 연 3.8% 수준(30년 만기)의 저금리로 이용 가능합니다.
- 보금자리론 (생애최초): 6억 원 이하 주택 구매 시, 최대 4억 2,000만 원까지 가능합니다.
고소득 가구 (연 소득 1억 400만 원 이상)
정책 모기지 이용은 어렵지만, DSR 40% 규제 하에서 시중 은행 대출을 통해 최대 6억 원의 한도를 꽉 채워 받을 수 있는 구매력을 갖추고 있습니다.
마치며
복잡한 규제 속에서도 아는 만큼 돈이 보입니다. 지역마다, 그리고 집값마다 규제가 다르게 적용되므로 꼼꼼한 확인이 필수입니다.
오늘 정리해 드린 LTV, 스트레스 DSR 기준과 소득별 정책 모기지 조건을 다시 한번 따져보시고, 여러분의 상황에서 확보할 수 있는 최대의 주택담보대출 한도를 활용하여 내 집 마련에 성공하시길 응원합니다.